Что нужно знать при покупке квартиры в новостройке
Покупка собственного жилья – это знаковое событие, открывающее новую страницу в жизни. Инвестирование на этапе строительства привлекает в первую очередь самой низкой ценой, хотя и сопряжено с определенными рисками. Чтобы защитить собственные сбережения и гарантированно получить ключи от заветного жилья, необходимо тщательно проанализировать каждый шаг. Качественная недвижимость от застройщика должна быть полностью законной и финансово прозрачной с первых дней проекта.
На что обратить внимание перед покупкой квартиры
Многие покупатели считают, что самое важное при выборе жилья – это планировка квартиры и вид из окна. Однако безопасная покупка квартиры в Киеве от застройщика начинается с детального анализа. Необходимо провести глубокий аудит застройщика, юридической стороны проекта и практических аспектов будущего проживания.
Репутация и опыт застройщика
Первоочередной задачей покупателя является сбор информации о компании, которая возводит выбранный жилой комплекс. Оценивать надежность застройщика нужно не по рекламной кампании и обещаниям в социальных сетях, а по успешности уже реализованных проектов. Изучите портфолио застройщика: сколько объектов было начато, сколько из них было успешно завершено, были ли соблюдены сроки строительства, указанные в документах для покупки квартиры. Лучшим решением будет лично посетить уже готовые дома, пообщаться с их жильцами, а также узнать о качестве строительства и реальном состоянии коммуникаций.
Расположение и инфраструктура
Следующим фактором, на который обращают внимание при покупке квартиры, являются условия, обеспечивающие комфорт повседневной жизни. Оцените близость к основным транспортным развязкам, остановкам общественного транспорта и станциям метро. Особенно важно проверить загруженность дорог в часы пик. Если у вас есть автомобиль, обратите внимание на наличие достаточного количества парковочных мест или паркинга.
Не стоит забывать об обустройстве самого жилого комплекса и микрорайона. Для удобного проживания поблизости должны быть магазины, аптеки, медицинские учреждения, школы, детские сады, парки и т. д. Чтобы оценить перспективу района, рекомендуем ознакомиться с генеральным планом развития города, чтобы убедиться, что через 5-10 лет рядом с вашим домом не появится магистраль или завод. Все эти факторы вместе формируют ваш комфорт сейчас и ликвидность жилья в будущем.
Какие документы нужно проверить перед покупкой
Документы на строительство
Любое возведение многоквартирного дома должно происходить исключительно в правовом поле. Процедура покупки квартиры должна обязательно включать этап проверки документов застройщика, а именно:
Право собственности на земельный участок. Застройщик должен иметь законное и надлежащим образом зарегистрированное право на пользование землей. Это может быть государственный акт на право собственности, договор аренды земли или договор суперфиция. Если участок находится в аренде, важно убедиться, что срок аренды не истекает до момента ввода в эксплуатацию.
Целевое назначение участка. Важно убедиться, что в выписке из Государственного земельного кадастра указано правильное целевое назначение земельного участка, а именно «02.01 Для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных построек и сооружений», «02.02 Для коллективного жилищного строительства» или «02.03 Для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома». Строительство высотного здания на земле, например, для индивидуального садоводства, является незаконным.
Разрешение на строительство. Застройщик должен предъявить официальное разрешение на выполнение строительных работ, выданное ГИАГ.
Лицензии и разрешительная документация. Генподрядчик должен иметь действующую строительную лицензию, а сам проект должен полностью соответствовать выданным градостроительным условиям и ограничениям.
Документы на квартиру и договор
Перед подписанием документов на покупку квартиры необходимо тщательно проверить текст самого договора. Во-первых, необходимо обратить внимание на тип договора и схемы финансирования. Во-вторых, в тексте обязательно фиксируются подробные характеристики квартиры: точный строительный адрес, номер дома, секции и этажа, количество комнат, параметры планировки, а также общая и жилая площадь.
В договоре должны быть четко указаны сроки завершения строительства и передачи ключей. Также документ должен содержать прозрачные условия оплаты и общую стоимость: точную сумму инвестиций, фиксированную цену за квадратный метр, график выплат в случае рассрочки и условия возможного изменения стоимости после окончательных замеров БТИ. Отдельно проверьте ответственность сторон: штрафы за задержку и порядок расторжения договора с возвратом средств.
Схемы купли-продажи квартир в новостройке
Приобретение жилья на первичном рынке предусматривает различные юридические механизмы, от которых зависят условия покупки и уровень безопасности инвестора, а именно:
инвестиции в форме финансирования через ФФБ, ИСИ, фонды операций с недвижимостью или эмиссию целевых облигаций;
подписание предварительного договора, когда деньги вносятся на этапе строительства, но соглашение лишь обязывает заключить основной договор в будущем и не гарантирует возврат средств;
все чаще используются специальные имущественные права в соответствии с обновленным законодательством, что существенно повышает безопасность инвесторов, исключая возможность двойной продажи одной и той же недвижимости.
Предварительный договор на стадии строительства
Сегодня для покупки квартиры на стадии строительства обычно заключают предварительный договор купли-продажи. Согласно ему, стороны обязуются в будущем, после завершения работ и регистрации права собственности, заключить основной договор. Подписывая такой документ, важно помнить, что он обязательно должен быть заверен нотариально. Незаверенный нотариусом предварительный договор считается недействительным по закону, и вернуть по нему средства в случае возникновения проблем будет крайне сложно. Кроме того, в тексте должны быть четко прописаны сроки подписания основного договора и подробное описание будущей квартиры.
Оформление окончательного договора: какие документы нужны
Когда этап строительства успешно завершен, объект получил сертификат готовности и технический паспорт, наступает финальная стадия – юридическое оформление ваших прав на жилье. Официальное заключение основного договора – это классическая купля-продажа квартиры, которая полностью переводит объект в вашу собственность. Для проведения этой нотариальной процедуры от покупателя потребуются следующие документы:
паспорт гражданина Украины или вид на жительство;
регистрационный номер учетной карточки налогоплательщика;
нотариально заверенное согласие второго супруга (если квартира приобретается на совместные средства), а также свидетельство о браке;
оригиналы всех ранее подписанных промежуточных документов, соглашений и справок от застройщика об оплате стоимости объекта.
Окончательные документы, которые получает покупатель при покупке квартиры и которые подтверждают его полное право собственности, включают: выписку из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество, оригинал основного договора купли-продажи (или акта приема-передачи и решения о регистрации прав) и заверенный технический паспорт на квартиру.
Стоимость оформления квартиры и дополнительные расходы
Знание того, как купить квартиру в Украине, предполагает также четкое понимание дополнительных расходов. Общая стоимость оформления и сопутствующие расходы обычно состоят из следующих пунктов:
государственные сборы в Пенсионный фонд и пошлина (по 1% от стоимости квартиры);
нотариальные услуги;
налог на недвижимость (5% от стоимости уплачивается в случае, если продавец отчуждает квартиру, приобретенную менее трех лет назад, или осуществляет продажу не первого объекта недвижимости в течение года; для нерезидентов – 18%);
регистрация права собственности.
Это базовый перечень того, что нужно знать при покупке квартиры на первичном рынке. Ваша инвестиция будет максимально безопасной, если вы выберете надежного застройщика, убедитесь в прозрачности сделки, тщательно проверите документы и условия покупки, а также получите профессиональную консультацию по окончательному оформлению и оплате перед началом процесса.
Хотите свести любые финансовые и юридические риски к нулю? Обратитесь к экспертам BOSON Development. Мы поможем вам подобрать идеальный объект и обеспечим полное профессиональное сопровождение на каждом этапе заключения сделки.