Що потрібно знати під час покупки квартири в новобудові
Купівля власного житла – це знакова подія, що відкриває нову сторінку життя. Інвестування на етапі будівництва приваблює найбільше найнижчою ціною, хоч і пов’язане з певними ризиками. Щоб захистити власні заощадження та гарантовано отримати ключі від омріяної оселі, необхідно ретельно проаналізувати кожен крок. Якісна нерухомість від забудовника має бути повністю законною та фінансово прозорою з перших днів проєкту.
На що звернути увагу перед покупкою квартири
Багато покупців вважають, що найважливіше у виборі житла – це планування квартири та вид з вікна. Проте безпечна купівля квартири в Києві від забудовника розпочинається з детального аналізу. Необхідно провести глибокий аудит девелопера, юридичної сторони проєкту та практичних аспектів майбутнього проживання.
Репутація та досвід забудовника
Першочерговим завданням покупця є збір інформації про компанію, яка зводить вибраний житловий комплекс. Оцінювати надійність девелопера треба не за рекламною кампанією та обіцянками в соціальних мережах, а за успішністю вже реалізованих проєктів. Дослідіть портфоліо девелопера, скільки об’єктів було розпочато, скільки з них було успішно завершено, чи було дотримано термінів будівництва, зазначених в документах для купівлі квартири. Найкращим рішенням буде особисто відвідати вже готові будинки, поспілкуватися з їхніми мешканцями, а також дізнатися про якість будівництва та реальний стан комунікацій.
Локація та інфраструктура
Наступним, на що звертають увагу під час купівлі квартири, є фактори, які забезпечують комфорт повсякденного життя. Оцініть близькість до основних транспортних розв’язок, зупинок громадського транспорту, станцій метро. Особливо важливо перевірити рівень завантаженості доріг у години пік. Якщо у вас є автомобіль, зверніть увагу на наявність достатньої кількості паркомісць або паркінгу.
Не варто забувати про облаштування самого житлового комплексу та мікрорайону. Для зручного проживання поруч повинні бути магазини, аптеки, медичні установи, школи, дитячі садочки, парки тощо. Щоб оцінити перспективу району, рекомендуємо ознайомитись з генеральним планом розвитку міста, щоб переконатися, що через 5-10 років поруч з вашим домом не з’явиться магістраль або завод. Усі ці фактори разом формують ваш комфорт зараз та ліквідність житла у майбутньому.
Які документи потрібно перевірити перед покупкою
Документи на будівництво
Будь-яке зведення багатоквартирного будинку має відбуватися виключно в правовому полі. Процедура купівлі квартири має обов’язково включати етап перевірки документів забудовника, а саме:
Право власності на земельну ділянку. Забудовник повинен мати законне та належним чином зареєстроване право на користування землею. Це може бути державний акт на право власності, договір оренди землі або договір суперфіцію. Якщо ділянка перебуває в оренді, важливо переконатися, що строк оренди не спливає до моменту введення в експлуатацію.
Цільове призначення ділянки. Важливо переконатися, що у витязі з Державного земельного кадастру зазначено правильне цільове призначення земельної ділянки, а саме «02.01 Для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд», «02.02 Для колективного житлового будівництва» або «02.03 Для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку». Будівництво висотки на землі, наприклад, для індивідуального садівництва, є незаконним.
Дозвіл на будівництво. Забудовник має пред’явити офіційний дозвіл на виконання будівельних робіт, виданий ДІАМ.
Ліцензії та дозвільна документація. Генпідрядник повинен мати чинну будівельну ліцензію, а сам проєкт має повністю відповідати виданим Містобудівним умовам та обмеженням.
Документи на квартиру та договір
Перед підписанням документів для купівлі квартири необхідно ретельно перевірити текст самої угоди. По-перше, необхідно звернути увагу на тип договору та схеми фінансування. По-друге, в тексті обов'язково фіксують детальні характеристики квартири: точну будівельну адресу, номер будинку, секції й поверху, кількість кімнат, параметри планування, а також загальну та житлову площу.
Договір має чітко зазначати терміни завершення будівництва та передачі ключів. Також документ повинен містити прозорі умови оплати та загальну вартість: точну суму інвестиції, фіксацію ціни за квадратний метр, графік виплат у разі розтермінування та умови можливої зміни вартості після фінальних обмірів БТІ. Окремо перевірте відповідальність сторін: штрафи за затримку та порядок розірвання договору з поверненням коштів.
Схеми купівлі-продажу квартир у новобудові
Придбання житла на первинному ринку передбачає різні юридичні механізми, від яких залежать умови покупки та рівень безпеки інвестора, а саме:
інвестиції через ФФБ, ІСІ, фонди операцій з нерухомістю чи емісію цільових облігацій;
підписання попереднього договору, коли гроші вносяться на етапі будівництва, але угода лише зобов’язує укласти основний договір у майбутньому і не гарантує повернення коштів;
дедалі частіше використовуються спеціальні майнові права, відповідно до оновленого законодавства, що суттєво підвищує безпеку інвесторів, унеможливлюючи подвійні продажі однієї й тієї ж нерухомості.
Попередній договір на стадії будівництва
Сьогодні для купівлі квартири на стадії будівництва зазвичай укладають попередній договір купівлі-продажу. Згідно з ним, сторони зобов’язуються в майбутньому, після завершення робіт та реєстрації права власності, укласти основний договір. Підписуючи такий документ, важливо пам'ятати, що він обов'язково має бути завірений нотаріально. Не посвідчений нотаріусом попередній договір вважається недійсним за законом, і повернути за ним кошти в разі виникнення проблем буде вкрай важко. Крім цього, у тексті мають бути чітко прописані терміни підписання основного договору та детальний опис майбутньої квартири.
Оформлення остаточного договору: які документи потрібні
Коли етап будівництва успішно завершено, об’єкт отримав сертифікат готовності та технічний паспорт, настає фінальна стадія – юридичне оформлення ваших прав на житло. Офіційне укладання основної угоди – це класична купівля-продаж квартири, яка повністю переводить об’єкт у вашу власність. Для проведення цієї нотаріальної процедури від покупця знадобляться такі документи:
паспорт громадянина України або посвідка на постійне проживання;
реєстраційний номер облікової картки платника податків;
нотаріально завірена згода другого з подружжя (якщо квартира купується за спільні кошти), а також свідоцтво про шлюб;
оригінали всіх раніше підписаних проміжних документів, угод та довідок від забудовника про оплату вартості об’єкта.
Фінальні документи, які отримує покупець під час купівлі квартири та які підтверджують його абсолютне право власності включають: витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, оригінал основного договору купівлі-продажу (або акту прийому-передачі та рішення про реєстрацію прав) та завірений технічний паспорт на квартиру.
Вартість оформлення квартири та додаткові витрати
Знання того, як купити квартиру в Україні, передбачає також чітке розуміння додаткових витрат. Загальна вартість оформлення та супутні витрати зазвичай складаються з таких пунктів:
державні збори до Пенсійного фонду та мито (по 1% від вартості квартири);
нотаріальні послуги;
податок на нерухомість (5% від вартості сплачується у випадку, якщо продавець відчужує квартиру, придбану менше ніж три роки тому, або здійснює продаж не першого об’єкта нерухомості протягом року; для нерезидентів – 18%);
реєстрація права власності.
Це базовий перелік того, що потрібно знати під час купівля квартири на первинному ринку. Ваша інвестиція буде максимально безпечною, якщо ви виберете надійного девелопера, впевнитесь у прозорості угоди, ретельно перевірите документи та умови купівлі, а також отримаєте фахову консультацію щодо фінального оформлення й оплати перед початком процесу.
Бажаєте звести будь-які фінансові та юридичні ризики до нуля? Зверніться до експертів BOSON Development. Ми допоможемо вам підібрати ідеальний об'єкт і забезпечимо повний професійний супровід на кожному етапі укладання угоди.